16-05-2021 – Door Anthony Voskuilen: Co-Founder van V & T Real Estate.
Ik heb best een tijd nagedacht over hoe ik tot de volgende blog zou moeten komen en vooral wat daarin zou moeten staan. Ik vind het belangrijker om de lezer (jij dus) iets mee te kunnen geven. Je investeert immers toch tijd in het lezen van deze blog, daar wil je dan ook wat voor terug.
Is het interessant om jullie mee te nemen in hoe wij het project hebben beleefd? Wat hebben jullie daaraan? In principe niet zoveel anders dan entertainment (voor zover je mijn stukken entertainment mag noemen uiteraard). Nee, ik moest wat meer kunnen bieden. Daarom gaat het eerste deel van deze blog over ons eerste project en wat jij daarvan kunt leren. We nemen je mee in onze eerste ervaring, maar focussen ons toch vooral op hoe jij dit kunt toepassen op jouw situatie, wat deze ook mag zijn. Of je nou verkoopt, verhuurt, aankoopt of huurt.
Sinds kort doe ook ik mee aan de nieuwe ‘discord’ trend. Voor de mensen die geen idee hebben wat dit is: Discord is een sociaal platform waarin je een soort van ‘chat community’ kunt beginnen waarin gelijkgestemden met elkaar discussiëren/praten over een bepaald onderwerp. Dit platform wordt met de dag populairder. In mijn voorbeeld gaat het over een groep van een vriend en vriendin van mij Viljam Georgiev en Madelon Vos https://madelonvos.nl/. Ze specialiseren zich met name op het handelen in cryptocurrency, maar hebben ook een subgroep waarin vastgoed centraal staat. In de eerder genoemde link kun je alles vinden over hun platform en wie zij zijn als je dit interessant vindt. Wat ik vooral tegenkom in deze subgroep zijn vragen over de financiering van het pand en de ROI (return on investment) van een dergelijk project, maar vrij weinig vragen over de uitvoering en benodigdheden om jouw vastgoed project te laten slagen. Ook zie ik vragen over ‘goede cursussen’ voorbij komen. Voor een onbekende markt als bijvoorbeeld cryptocurrency kan een cursus zeker een meerwaarde hebben, maar voor vastgoed is dit echt niet nodig. Ik zal je vertellen waarom:
Het starten met het investeren in vastgoed is helemaal niet moeilijk en vereist geen speciale kennis die je door een cursus bemachtigd. Tuurlijk zullen er vast tips en tricks zijn die je kunnen helpen met het maximaliseren van je winst, maar de basis blijft simpel. De belangrijkste dingen die je moet weten bij elk project in welke markt dan ook is:
1. Doe gedegen onderzoek voordat je begint.
Weet in welke markt je stapt, welke kennis daarvoor nodig is en waar de valkuilen en mogelijkheden liggen.
2. Weet wat je wel, maar ook vooral wat je niet kunt.
Het is van essentieel belang om een inventarisatie te maken van wat je wel en niet kunt. Het is goed om vertrouwen te hebben in je eigen kunnen, maar overschat jezelf niet.
3. Koop de kennis die je niet hebt.
Wees niet bang om te investeren in de kennis die jij niet hebt, zeker als het gaat om vastgoed. En nee, daarmee bedoel ik NIET vastgoedcursussen. Wat ik wel bedoel zijn mensen met kennis op bepaalde specialistische vlakken binnen het vastgoed. Hiermee maak je jouw investering gelijk een stuk tastbaarder omdat je goed kunt inschatten en controleren wat je krijgt voor het geld dat je investeert.
4. Maak een plan.
Het klinkt zo simpel, maar een goed plan maken is ontzettend moeilijk. Een plan is geen papiertje van een paar regels, maar een duidelijk en uitgebreide beschrijving van wat je wil realiseren, hoe je het wil realiseren, met welke middelen en in welke tijd. Hiermee creëer je helderheid, overzicht en een tastbaar doel voor jezelf waar je naartoe kunt werken.
5. Ga van start.
Je leert het meest door dingen te ervaren. Dat geldt voor alles, dus ook bijvoorbeeld ook voor het opstellen van een plan. Je kunt denken: Maar hoe stel ik dan een goed plan op als het moeilijk is? Juist. Door te starten met het schrijven van een plan. Misschien is de eerste keer niet goed, net zoals ons plan op het begin ook nog veel gebreken had, zo bleek tijdens de verbouwing van de Orteliusstraat. Maar doordat we gewoon zijn gestart, weten we veel beter wat we in ons volgende plan voor project 2 moeten zetten. Daar ga ik weer: “Door de juiste kennis om je heen te verzamelen” creëer je voor jezelf een veiligere omgeving waarin je fouten kunt maken en waarin je dus ook kunt leren. In vergelijking tot andere investeringen is het investeren in vastgoed best een ‘trage’ investering, omdat de ROI in het gunstigste geval een aantal maanden op zich laat wachten. Gebruik die tijd als leertijd.
Zino en ik hebben ontzettend veel tijd gestoken in het opstellen van een goed plan (tot vervelends aan toe gok ik zo vanuit zijn perspectief). Vanuit dat plan zijn we medio november 2020 opzoek gegaan naar een geschikt pand dat goed paste bij onze wensen. Deze wensen waren duidelijk omdat ook deze op papier waren gezet. Hierdoor vonden we al snel ons eerste project: Orteliusstraat 211-1. We konden met een gerust hart aankopen, omdat we een goed team om ons heen hadden verzameld met de benodigde kennis, zoals een betrouwbare makelaar, een bouwkundig ingenieur en een tweetal mensen met veel kennis over verbouwingen in het algemeen. Hierdoor weet je direct wat je koopt, wat je moet gaan doen en hoe je het huis moet verbouwen. Ook kun je snel een inschatting van de benodigde tijd maken voor diezelfde verbouwing.
Maar hoe financier je dit alles? Dat is een lastige vraag waar ik je zelf geen duidelijk antwoord op kan geven omdat wij een private investeerder hebben die ons voorziet van het benodigde kapitaal. Ik heb dus weinig ervaring met het kopen met hypotheek. De basis blijft altijd: maak zo weinig mogelijk schulden. Het lijkt mij niet verstandig om hypotheek op hypotheek te nemen, ook al is de aflossing vaak lager dan het inkomen dat je eruit genereert. Dit geldt met name wanneer jouw doel is om cashflow uit verhuur te genereren. Als de markt instort of er gaat iets mis, moet jij aan het eind van de dag nog steeds je schuld afbetalen.
Hoe kom je dan aan het benodigde kapitaal? In het geval van verhuur zou ik zeggen: Zorg altijd dat het grootste gedeelte van de financiering vanuit eigen vermogen komt. Als je flipt, dan is het juist weer verstandiger om een lening aan te gaan, het liefst een zo groot mogelijk deel van het benodigde kapitaal. De tijdsperiode waarin je geld leent met flippen, is veel korter dan die van de verhuur. Omdat je koopt, verbouwt en verkoopt, zou je in maximaal 6 maanden (afhankelijk van je project) je lening weer volledig af moeten kunnen betalen. Dit betekent dat het bedrag dat je verschuldigd bent aan rente, relatief klein is. Je schulden zijn overzichtelijk omdat je ze snel weer kunt afbetalen en daarmee ook een stuk flexibeler kunt zijn wat betreft je eigen liquiditeit en de marktontwikkelingen. Het eigen geld wat je hierin zou bijleggen, levert amper extra waarde op anders dan een besparing van enkele honderden euro’s op totale leenbedragen van in de tonnen.
Waarom flippen en niet verhuren? Natuurlijk: Verhuren heeft vele voordelen. Deze voordelen zijn voornamelijk fiscaal en praktisch. Je hoeft vaak weinig of geen belasting te betalen over je verhuur inkomsten en je hebt een verzekerde bron van inkomsten voor een langere periode, zonder dat je er veel voor hoeft te doen. Daarnaast stijgt je pand/investering dus in waarde. Dubbel winst in principe! Dat klopt ook wel. Er zijn vele voordelen aan verhuren, maar het maakt je als belegger ook log. Je geld zit vaak voor een langere periode vast, waardoor je niet snel kunt schakelen. Een ideale mix zou dan ook een vastgoed portofolio zijn waarin je zowel renovatieprojecten als verhuurprojecten hebt. Echter kan niet iedereen een dergelijk portfolio even ‘instant’ creëren, je moet immers ergens beginnen.
Flippen kan een stuk arbeidsintensiever zijn en de “risico’s” voor zover je die zo kunt noemen, zijn volgens velen groter. Ik ben het daar zeker niet mee eens. Los van de discussie of flippen arbeidsintensief is, zijn de enige risico’s die blijven bestaan vervelende buren, verborgen gebreken, langdurige vergunningsprocessen en overmacht. Investeren in de juiste kennis en mensen dekt alle andere risico’s toch al snel af. Je bent veel flexibeler dan verhuurders, omdat je geen jaarcontracten hoeft af te sluiten en kunt werken in periodes van 2 tot 6 maanden. Gedurende deze periodes kun je de algemene economie en het vastgoednieuws prima in de gaten houden en daarnaar handelen indien nodig. Stort de huizenmarkt onverhoopt toch in? Dan kun je altijd nog verhuren, zodat je geen verlies hoeft te lijden.
Als je bereid bent om moeite en tijd in een project te steken, raad ik je dus ten alle tijden aan om te flippen. Ons eerste project op de Orteliusstraat heeft een gemiddeld rendement van 21% behaald. Vertel mij: In welke markt kun je binnen 6 maanden een dergelijke ROI halen uit vreemd vermogen, waarbij je de risico’s vrijwel af kunt dekken? Ik ken ze niet. Het voordeel dat je haalt uit de flexibiliteit ten opzichte van verhuren is dat je de cashflow die je hiermee genereert weer goed kunt verdelen in andere investeringen, zodat je jouw verdiende geld voor je laat werken. Echter ben ik geen financieel adviseur en heb ik ook totaal de kennis daar niet voor, maar wat ik wel weet is dat echte rijkdom pas wordt gecreëerd als je meer inkomen genereert dan je kunt uitgeven. Dat doe je alleen door het geld wat je uit je eerste inkomsten bron genereerd, te herinvesteren en dan komt bijvoorbeeld verhuur wél om de hoek kijken. Bouw een eigen vermogen op met flippen totdat je genoeg hebt om een pand te kopen dat je kunt verhuren, zonder dat je schulden maakt. Hiermee laat je jouw verdiende geld nogmaals voor je werken en dat is precies waar je naartoe wil.
In dit deel heb ik je nu verteld waar je mee moet beginnen en waarom ik denk dat je het best kunt beginnen met flippen. In een volgende blog ga ik je vertellen hoe je dit rendement het beste kunt behalen (garanties geef ik helaas niet) en waar je op moet letten als je gaat verbouwen.
Reacties zijn uitgeschakeld.